Glossar zur Baufinanzierung

Allgemeine Darlehensbedingungen

Von Banken vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten.

Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt. Damit sind sie vergleichbar mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst.

Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Schließt der Darlehensnehmer das Darlehen bei einer anderen Bank ab, nennt man diese Anschlussfinanzierung auch Umschuldung.

Baufinanzierung

Die meisten Menschen benötigen eine Baufinanzierung, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen möchten.

Eine Baufinanzierung nennt man unter anderem auch Immobiliendarlehen, Immobilienkredit oder Baukredit. Man leiht sich also Geld, um zum Beispiel ein Haus zu bauen oder um eine bestehende Immobilie zu kaufen. Diesen Kredit zahlt man dann in der Regel in monatlichen Raten über viele Jahre hinweg nach und nach ab. Dabei kann man flexibel über die Laufzeit des Kredits bestimmen.

Bauspardarlehen

Ein von den Bausparkassen für wohnwirtschaftliche Zwecke gewährtes nachrangiges Baufinanzierungsdarlehen.

Der Bausparer spart je nach Tarif zum Beispiel 40 % oder 50 % der Bausparsumme an und erhält dann ein Bauspardarlehen von entsprechend 60 % bzw. 50 %. Der Vorteil von Bauspardarlehen ist der relativ günstige Darlehenszinssatz. Allerdings ist zu beachten, dass die Belastung der Immobilie durch das Bauspardarlehen nicht mehr als 80 % ihres Beleihungswertes betragen darf.

Bausparvertrag

Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den der Bausparer nach Ansparen des Mindestguthabens und Erreichen der Zielbewertungszahl die Auszahlung beantragen kann.

Die Auszahlungssumme entspricht der Bausparsumme. Diese setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen.

Beleihungsgrenze

Kreditinstitute dürfen nur bis zu einer bestimmten Grenze Immobilien beleihen.

Das bedeutet, dass nur ein bestimmter Teil des Objekts als Absicherung für das Darlehen dienen kann. Die Grenze richtet sich nach den für das jeweilige Institut maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften.

Bereitstellungszinsen

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile.

Bonität

Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von Bonität bzw. Kreditwürdigkeit.

Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird hingegen anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins oder genauer der effektive Jahreszinssatz beziffert die jährlichen und auf die nominale Kredithöhe bezogenen Kosten von Krediten.

Er wird in Prozent der Auszahlung angegeben. Bei Krediten, deren Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren sich während der Laufzeit ändern können, wird er als anfänglicher effektiver Jahreszins bezeichnet.

Eigenkapital

Liquide Geldmittel, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden und so die zu finanzierende Summe reduzieren.

Zum Eigenkapital zählen zum Beispiel: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere und Bausparguthaben. Ein eigenes unbelastetes Grundstück gilt als Zusatzsicherheit.

Forward-Darlehen

Darlehen, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichert.

Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann.

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt.

Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z. B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d. h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Grundschuld

Unter Grundschuld versteht man ein Grundpfandrecht mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Kredits durch Eintragung im Grundbuch belastet wird.

Durch die Grundschuld wird der Kreditgeber berechtigt, auf das Beleihungsobjekt bei Nichterfüllung der Kreditrückführung Zugriff zu nehmen. In den vergangenen Jahren hat die Grundschuld als Sicherungsinstrument die vorher übliche Hypothek weitgehend verdrängt.

Hypothek

Mit einer Hypothek können Gläubiger ihre Forderung gegenüber dem Immobilieneigentümer durch das Grundstück absichern.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, erlischt auch die Hypothek. Heutzutage sind Hypotheken weitestgehend durch Grundschulden ersetzt worden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

KfW

KfW ist die Abkürzung für die Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Dieses bundeseigene Institut vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen der private Wohnungsbau und energieeffizientes Bauen gefördert sowie die Wirtschaft gestützt werden sollen. Die KfW vergibt ihre Mittel nicht selbst, sie müssen über ein durchleitendes Institut beantragt werden. Dies kann auch im Zuge einer Finanzierungsanfrage bei uns erfolgen.

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung.

Die Laufzeit ist abhängig vom Tilgungssatz und vom Sollzinssatz. Gerne wird der Begriff Laufzeit mit dem der Sollzinsbindung verwechselt. Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Modernisierung

Mit einer Modernisierung kann der Wohn- oder Nutzwert einer bestehenden Immobilie erhöht und an die Anforderungen gesunder Wohnverhältnisse angepasst werden.

Dies kann beispielsweise durch eine Veränderung des Grundrisses oder die Erneuerung der Ausstattung erreicht werden. Durch die Modernisierung wird der Gebrauchswert nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.

Nominalzins

Der Gesetzgeber hat den Begriff des Nominalzinssatzes durch den Begriff "Sollzinssatz" ersetzt.

Er kann gebunden oder veränderlich vereinbart werden.

Preisangabenverordnung (PangV)

Die Preisangabenverordnung regelt für nahezu alle Bereiche die Art und Weise der Preisangaben für Waren und Dienstleistungen gegenüber privaten Verbrauchern.

Sie ist die wichtigste Rechtsgrundlage des deutschen Preisangabenrechts.

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens.

Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplans festgestellt werden.

Prolongation

Verlängerung eines bestehenden Darlehens.

Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt.

Restschuldversicherung

Möglichkeit des Darlehensnehmers, seine Darlehensraten gegen Tod, Unfall, Arbeitslosigkeit oder Krankheit abzusichern.

In der Regel wird die im Todesfall noch ausstehende Restschuld durch die Versicherungsgesellschaft beglichen. Außerdem werden zusätzliche Dienstleistungen wie eine Unfall- oder Krankenversicherung angeboten. Die Restschuldversicherung ist bei vielen Bausparkassen obligatorisch für die Darlehensgewährung.

Risikolebensversicherung

Reine Todesfallversicherung, die oftmals als Zusatzsicherheit für Immobiliendarlehen abgeschlossen wird.

Sie sichert das Todesfallrisiko des Darlehensnehmers ab und stellt für die Hinterbliebenen eine finanzielle Absicherung dar.

Schufa

Die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung wird mit Schufa abgekürzt.

Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung -selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Sollzinssatz

Der Sollzinssatz ist der gebundene Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird.

Vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt.

Sondertilgung

Als Sondertilgung bezeichnet man die Möglichkeit zur Tilgung, die über die im Kreditvertrag vorher vereinbarten Leistungsraten hinausgeht.

Werden Sondertilgungen vertraglich vereinbart, besteht die Möglichkeit kalenderjährlich bis zu dem vereinbarten Betrag zusätzliche Tilgungen zu leisten.

Tilgung

Als Tilgung bezeichnet man die regelmäßige, gleichbleibende Leistung (Annuität) des Kreditnehmers zur Rückführung der Forderung.

Die Verrechnung der Leistung erfolgt taggenau. Einzelheiten werden in den Darlehensbedingungen der jeweiligen Institute erläutert.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung wird für eine Anschlussfinanzierung der Darlehensgeber gewechselt.

Der Begriff Umschuldung beschreibt die Ablösung von einem oder mehreren Darlehen durch einen neuen Kredit nach Ablauf der Sollzinsbindung. Ziel der Umschuldung ist es, die Zinskosten zu senken oder die monatlichen Ratenzahlungen zu reduzieren. Umschuldungen gibt es beispielsweise im Bereich der Immobilienfinanzierung, bei Privatdarlehen sowie Dispo-Krediten.

Wohnungsbauprämie

Mit der Wohnungsbauprämie belohnt der Staat Einzahlungen auf einen Bausparvertrag.

Diese können sich unbeschränkt Steuerpflichtige ab 16 Jahren sichern, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Nach einer Ansparzeit von sieben Jahren wird die Prämie bei der Zuteilung des Bausparvertrags ausgezahlt.

Zinsbindungsfrist

Der Gesetzgeber hat den Begriff der Zinsbindungsfrist durch den Begriff "Sollzinsfestschreibung" ersetzt.

Zuteilung

Sobald ein Bausparvertrag zu einem bestimmten Stichtag das Mindestsparguthaben, die Mindestsparzeit und die Bewertungszahl erreicht hat, kann er zugeteilt - also ausgezahlt - werden.

Hierfür muss der Bausparer aktiv werden: Der Vertrag wird nämlich nur zugeteilt, wenn dies beantragt wird.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z. B. während der Bauphase).

Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z. B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.